Гостевой дом оформление документов для открытии. Гостевой дом на приусадебном участке

Вконтакте

Одноклассники

Городские жители очень устают от бешеного ритма жизни. Неудивительно, что часто у них возникает желание отдохнуть в тишине в каком-нибудь живописном месте.

Сделать это можно, поселившись в гостевом доме, расположенном на берегу речки, на море или в деревне.

Учитывая этот факт, можно задуматься о собственном бизнесе, основанном на предоставлении жилья отдыхающим.

Правильно начать и развить его поможет бизнес-план гостевого дома.

Особенности, преимущества и недостатки

В большинстве случаев отдыхающие – это люди среднего возраста, супруги, семьи с детьми и т.д. Воспользоваться гостевым домом может и молодое поколение.

Однако рассчитывать стоит на тех людей, которые не будут экономить на своем отдыхе.

Занятие подобным бизнесом имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам можно отнести несколько пунктов:

комфорт, которого не хватает в недорогих гостиницах или хостелах;
обслуживание на уровне четырехзвездочного отеля по доступной цене;
уютная атмосфера.

Минусом являются сезонные ограничения в ведении бизнеса. Внимание на это стоит обратить заранее, во время составления бизнес-плана гостевого дома.

Взять, к примеру, морское побережье – туристы посещают его с мая и до начала осени. В остальное время их очень мало.

В бизнес-плане необходимо узнать о предпочтениях тех, кто, возможно, станет посетителем.

Эта информация поможет составить грамотный план действий на все сезоны. Если этого не сделать, можно остаться без прибыли.

Заграничный опыт

Чтобы узнать все особенности данного бизнеса, необходимо обратить внимание на то, как его ведут в других странах.

Выясните, как в Америке строят гостевые дома, в Европе и т.д.

В большинстве стран такое заведение не считается элитным.

Список того, что нужно туристам, выглядит примерно так:

Если это морской курорт, людям понадобятся шезлонги, пляжные зонты и т.д. Было бы неплохо выбирать место поближе к популярным пляжам.
Если в местности много достопримечательностей, в список предоставляемых услуг можно включить экскурсии.
Если позволяет местность и время года, можно предложить занятия дайвингом, серфингом, верховой ездой, катанием на коньках или сноуборде и т.д.
Нужно оборудовать помещение мягкой мебелью, бытовой техникой, достаточным количеством полочек и ящичков. Пребывание постояльцев должно быть максимально комфортным.
Очень ценится постояльцами свободный высокоскоростной доступ к интернету.
Возле дома было бы уместным сделать парковку. Также можно организовать аренду автомобилей, велосипедов и скутеров.

Не стоит забывать и о питании.

Организовать его можно двумя способами:

Оборудовать кухню и столовую, в которой постояльцы смогут самостоятельно готовить и принимать пищу.
Открыть кафе или столовую с вкусной домашней едой.

Если позволяют средства, можно сделать и то, и другое.

Чтобы гости могли развлечься, можно предложить им рыбалку, посещение бани или сауны, бассейн и т.д. Для детей нужно подготовить игровые площадки.

Сотрудники

Чтобы работа заведения не останавливалась, а гости в любой момент могли решить возникшую проблему, необходимо позаботиться о достаточном количестве работников:

бухгалтер;
администратор (лучше, если их будет два и больше);
экскурсовод;
несколько водителей;
повар или бармен в кафе;
охранники;
уборщики помещения и территории.

Основными качествами персонала должны быть дружелюбие, умение общаться с клиентами, честность и способность быстро уладить конфликт.

Обустройство помещений и земли

В самом начале необходимо выбрать место, где будет расположен гостевой дом.

Идеальный вариант – сельская местность. В ней легче начать подобный бизнес, чем в популярных курортных городах.

Обращать внимание стоит даже на небольшие поселки и села.

Желательно, чтобы строение было двух-, трех- или четырехэтажным. Количество комнат – не более десяти.

Не стоит отказываться от готовых зданий с ремонтом. Это позволит сэкономить немалую сумму денег.

Но без расходов все равно не обойтись.

Средства понадобятся на приобретение оборудования и некоторых материалов:

плита, мойка, обеденные столы и стулья, всевозможные шкафчики и посуда для кухни;
сантехника, ванна или душевая кабинка, гели для душа, мыло и средства бытовой химии;
мебель для жилых комнат, постельное белье, кондиционеры, шторы и элементы декора;
инвентарь для уборки;
сигнализация, камеры видеонаблюдения, двери и замки.

Документация

Для начала необходимо оформить ИП с упрощенной системой уплаты налогов.

разрешение от санэпидстанции, пожарной службы и других подобных инстанций;
сертификат гостевого дома;
разрешение на реализацию спиртных напитков;
если есть столовая или кафе, необходимо получить разрешение и подписать договоры на вывоз мусора и проведение специальной обработки от вредителей.

Примерные расходы и доходы

Сумма стартового капитала и прибыль зависят от того, в какой местности будет расположено заведение. В среднем начальные расходы составляют около 3 000 000 рублей.

В эту сумму входит несколько пунктов (расчеты в рублях):

покупка здания и земли вокруг него – 1 500 000;
ремонт и оборудование дополнительных строений – 1 000 000;
реклама – 150 000;
зарплата сотрудникам – около 200 000;
налоги и обслуживание здания – 50 000.

Обычный номер стоит примерно 500 рублей в сутки с одного человека. Номера повышенного комфорта могут стоить до 3 000 рублей.

Если, например, в доме пять номеров, средний доход составит приблизительно 600 000 рублей в месяц.

Принимая во внимание посещаемость в разные сезоны, можно подсчитать, что вложения окупятся примерно через год.

Строительство гостевого дома – прибыльный бизнес. Но он требует составления тщательного бизнес-плана.

В нем должно быть учтено все: и расположение, и сезонность, и дополнительные услуги. Только при таком условии можно будет получить прибыль, а не убытки.

Вконтакте

Специфика открытия гостиничного бизнеса на курортах предполагает особенно тщательного взвешивания поэтапного сценария действия. Даже в условиях повышения спроса на российские морские побережья, сфера гостеприимства весьма неустойчива. А сезонность предприятия дает развитие большим сомнениям относительно возможности получить большую рентабельность. В этой статье читайте о том, как составить бизнес план гостиницы на море, ознакомьтесь с приведенным примером и рассчитывайте свои силы на его основе.

Гостинично-ресторанное дело - одно из самых сложных направлений в бизнесе. Здесь не работает простая купле-продажная схема. От того, насколько правильно вы определите целевую аудиторию, насколько верно выберете расположение, насколько грамотно выстроите рекламную кампанию, и от многих других факторов зависит успешность предприятия.

Сегодня трудно представить себе крупное начинание без составления четкого и исчерпывающего финансового плана. В гостиничном бизнесе, как и в других сферах, необходимо рассматривать уровень загруженности предприятия, что предугадать крайне тяжело. Однако существуют некие среднестатистические показатели, от которых можно и нужно отталкиваться.

Основная особенность гостиничного дела на морском побережье - это неравномерная загруженность отеля. В летний период у обычной курортной гостиницы отбоя нет от клиентов (при условии правильной подачи себя). В период с октября по начало мая такие отели либо перестают функционировать, либо предпринимают действия по сокращению штата, расходов и практически сводят деятельность к минимуму.

Какие расходы необходимо учесть

Разумеется, вы можете избрать для себя особенную политику предоставления сервиса, ценовую политику и ориентированность на состоятельных граждан. Но в данной статье мы приведем перечень необходимого минимума, без которого не может существовать ни одна уважающая себя гостиница.

Статьи расходов:

Основание фирмы
Приобретение или взятие в аренду недвижимости
Фонд заработной платы сотрудников
Перепланировка площадей
Черновая и чистовая отделка
Дизайн помещения и оформление интерьера
Оборудование для питания, уборки и поддержания надлежащего состояния номеров
Меблировка
Налоги
Раскрутка отеля
Коммунальные расходы и ежемесячные расходные материалы

Итак, нам нужно открыть отель в курортном городе. Для примера возьмем город Керчь в Крыму и будем отталкиваться от реалий подобного города. В нашей «стандартной» гостинице будет минимальный сервис: бесплатный интернет; поддержание надлежащего состояния номерного фонда; возможность предоставить утюг и гладильную доску; буфет на первом этаже и магазинчик.

Помещение под мини-гостиницу у моря

Помещение в этом примере мы будем арендовать. Мини-отель будет рассчитан на 20 номеров, 3 из которых класса люкс, 9 двухместных номеров стандарт и 8 одноместных номеров для постояльцев. Для открытия подобного заведения нам потребуется в среднем 500 м2.

От выбора места зависит успешность вашего бизнеса. Мы выберем здание, находящееся в 30 минутах от побережья. На транспорте добраться можно за 10 минут. Предусмотрено место для стоянки автомобилей (ведь часть постояльцев приезжает на собственном транспорте). Заложим на арендные платежи 200 000 рублей ежемесячно.

Здесь отметим, что вы можете предпочесть помещение с меньшим метражом, однако стоит учитывать, что, согласно нормам, на одного гостя должно приходиться не менее 15 квадратных метров площади номера. Здание должно быть оснащено хорошей вентиляцией, горячим водоснабжением и пр.

Будем учитывать тот факт, что возможно вам придется сдерживать цена на первом этапе становления дела. Посему предлагаем взять в расчет следующие цифры: Люкс – 4400 рублей в сутки; номер на двоих 3200 руб.; стандартный одноместный номер 2000 руб. Рассчитаем среднюю стоимость номера – 2900 руб. в сутки. Максимально наш отель вместит единовременно 32 человека. Заполняемость отеля на море чрезвычайно неравномерна. 4 жарких месяца она составит до 100% (возьмем 90%), а зимой может снизиться значительно.

За 4 месяца доход предприятия составит порядка 10 млн. руб.

Кредит

На аренду, организационные вопросы, обустройство гостиницы и ее рекламу нам понадобится взять кредит. Сумма кредита будет 11600 тыс. руб. Возьмем мы его на 15 лет. Для закупки мебели, техники, сантехники и другого отводим сумму в 5 миллионов рублей. Нам потребуется оснастить площади общего пользования, а также все технические зоны – 1,8 миллионов. Открытие фирмы, получение разрешительной документации и услуги юриста 100 тыс. руб.

В нынешних условиях продвижение бизнеса в интернете стало необходимостью. Отведем на открытие собственного сайта и прочую рекламную продукцию 200 тыс. руб. Не стоит забывать и про непредвиденные расходы. Это то, о чем случайно забыли; бюрократические издержки; потеря и порча части имущества и пр. Заложим расходов на непредвиденные обстоятельства 700 тыс. руб.

Работники

При расчете своего бизнес-плана на гостиницу у моря, вам необходимо будет изучить уровень заработных плат в вашем городе. Какой персонал нам необходим:

Директор с зарплатой 30000 руб.
2 администратора на ресепшен в 2 смены – 2 х 17000
2 кассовых операциониста – 2 х15000
2 продавца в буфет - 2 х 16000
Горничные, уборщики 5 х 14000
Специалист по брони – 17 тыс. руб.
Менеджер по рекламе – 18 тыс. руб.
Бухгалтер на 0,5 ставки – 17000 руб.

Итого зарплатный фонд будет обходиться в 250 тыс. руб. каждый месяц. Не забудем и о налогах с этой суммы (около 40% от ФОТ) — 100 тыс. руб.

Систему налогообложения нужно будет выбрать совместно с бухгалтером. Мы предположим, что выбор падет на «упрощенку». Важно учесть сезонность предприятия. 15% от выручки заложим на пополнение городской казны в виде налогов.

Охранять заведение не обязательно при помощи постоянно находящегося на службе охранника. Сегодня все больше гостиниц прибегают к помощи частных охранных предприятий, чьи услуги дешевле, чем содержание штата. Отведем 15 тыс. руб. в месяц на эти нужды.

После составления бизнес-плана нужно посоветоваться с бухгалтером, но на такую площадь целесообразно применять упрощенную систему налогообложения и платить 15% в городскую казну.

Кроме того, нам потребуется какая-либо охрана предприятия. Содержать штат охранников весьма дорого, поэтому мы обратимся в ЧОП для установки «тревожной кнопки». Цена их услуг составит 15 000.

В прошлых абзацах мы не упомянули коммунальные расходы. Площадь нашего отеля немалая, потому примерно 65 000 рублей необходимо предусмотреть. Кроме того, каждый месяц в отеле необходимо закупать расходные материалы – 30 000 руб.

Месячная прибыль составит 1 317 500 рублей. За 4 жарких месяца при заполняемости отеля на 90% вы заработаете 5 270 000. Воспользуйтесь нашим примером для формирования своего бизнес-плана, используя простой алгоритм. И только после этих прикидок отправляйтесь к профессиональному сметчику для детализации.

Оборудование и инвентарь гостевого дома должны обеспечивать достаточно комфортное и безопасное проживание клиентов.

Целесообразно начать комплектование номеров гостевого дома только с обязательных предметов и оборудования. Полную комплектацию рекомендуется осуществить позже, когда владелец гостевого дома наберет опыт и определит целевой сегмент клиентов.

Следует обратить особое внимание на качество и санитарное состояние обязательного оборудования и инвентаря. Кровать, пол, двери, окна не должны скрипеть. Оборудование и инвентарь не должны издавать неприятных запахов. Желательно, чтобы комната для гостей была обставлена с учетом гармоничного сочетания цветов и форм мебели и предметов. Излишняя роскошь не нужна, особенно если она контрастирует с плохой работой санузла, отсутствием горячей воды, низкой температурой в жилище. Дополнительная комфортность достигается установкой кондиционера или вентилятора. Наличие благоустроенного санузла и водоснабжения в гостевом доме будет весомой составляющей в формировании стоимости услуг.

Владельцам гостевого дома рекомендуется иметь несколько комплектов постельного белья и набор полотенец. При заселении клиент получает комплект чистого отглаженного белья без посторонних запахов. Желательно, чтобы постель перед приездом гостей была подготовлена: наволочки одеты на подушки, простыня подвернута под матрац, в пододеяльник заправлено одеяло (кроме жарких месяцев, когда пододеяльник и одеяло застилаются отдельно: одеяло - сверху на пледе, покрывающем кровать).

В сельском гостевом доме необходимо предусмотреть:

наличие связи;
аварийное освещение, кроме естественного и искусственного (фонари, свечи, аккумуляторы, дизельный генератор);
холодное водоснабжение с запасом, не менее чем на сутки;
горячее водоснабжение (электроподогрев, подогрев);
возможность пользоваться баней, душем не реже 1 раза в 3 дня;
интернет все больше становится востребованной услугой и будет дополнительным преимуществом при выборе гостевого дома.

В гостевом доме желательно предусмотреть следующие помещения, кроме жилой комнаты:

санузел с соответствующим оборудованием (светильник, корзина, держатель);
помещение для питания или для самостоятельного приготовления пищи (с соответствующим оборудованием);
помещение (место) для стирки и сушки одежды (с оборудованием и инвентарем);
помещение для мытья (душ, баня);
помещение/часть помещения для отдыха, просмотра телепередач;
кладовка, шкаф (место) для хранения личных вещей.

кровать (односпальная 80х90см, двуспальная 160х190см), матрац (толщиной не менее 8 см), наматрасник, комплект постельного белья;
прикроватные тумбочки (комод);
стул (по количеству проживающих в комнате);
шкаф (оборудованное место с плечиками для одежды);
люстра на потолке или бра над кроватью;
переключатели освещения у входа;
плотные шторы для светоизоляции;
сетка от комаров или мошек (по необходимости);
корзина для мусора.

Требования по набору услуг в гостевом доме:

круглосуточный прием гостей;
услуги питания или условия его приготовления;
уборка жилой комнаты к каждому визиту туристов, включая заправку постелей;
пользование цветным телевизором, электроплитой и холодильником, баней (душем) (1 раз в 3 дня) и аптечкой;
прокат лодок, снастей, услуги автотранспорта, туристские и экскурсионные услуги, пользование телефоном, коптильней, мангалом и др.
смена постельного белья - не мене 1 раза в неделю, смена полотенец не менее 1 раза в 3 дня (или предоставление сменного комплекта постельного белья и полотенец);
УБОРКА: желательны ежедневная текущая (полная уборка комнат гостей), ежедневная промежуточная (удаляется мусор из пепельниц, со стола, мусорные корзины, уборка постели, ванная), обязательна уборка после выезда (убирается гостевая комната, моются стены, удаляется пыль, моются ковры, светильники, моются окна и оконные рамы).

Один из факторов обеспечения экономической эффективности гостевого дома - подготовленный и опытный персонал. Хозяйство гостевого дома может управляться персоналом от 1 до 3 человек в зависимости от количества мест и интенсивности прибытия клиентов.

Для эффективной работы гостевого дома его персонал должен соответствовать определенным требованиям. В отличие от обычной гостиницы, где работа каждого сотрудника строго регламентирована, в гостевом доме персонал обязан одинаково качественно выполнять несколько видов работ.

Высокие требования предъявляются к состоянию здоровья персонала гостевого дома. Персонал гостевого дома должен иметь базовые знания и навыки по оказанию первой доврачебной помощи заболевшему или пострадавшему клиенту, по приемам пожаротушения и эвакуации людей при чрезвычайных ситуациях.

Если помещение, предоставляемое клиентам, имеет какие-либо особенности, ухудшающие его потребительские свойства, о них надо предупредить заранее. Это может быть, например, неустранимый ночной шум, не зависящий от владельцев гостевого дома, запах сырости при проживании на первом этаже и т.д.

Полотенца. Количество полотенец для каждого клиента должно быть не менее трех. Их укладывают стопкой в ванной комнате, а при ее отсутствии - в изголовье кровати. Большое полотенце предназначено для тела, среднее - для ног, малое - для рук.

Спальное место. Кровать должна быть умеренной жесткости. Диван обычно считается ложем более низкого качества.

Туалет. Зона особого внимания хозяев и гостей. По сути, это «визитная карточка» дома. В туалете не должно быть никакого запаха.

Питание - неотъемлемая часть ведения гостевого дома. Хозяйства гостевых домов имеют преимущество перед обычными гостиницами в организации питания, поскольку гостевой дом обслуживает ограниченное количество гостей. При этом можно учесть вкусы и желания каждого гостя в отдельности.

Поэтому необходимо помнить следующие правила организации питания:

узнайте пожелания гостя, зависят ли предпочтения в пище от вероисповедания, стойкости к аллергенам и т.д.;
информируйте гостя о своих фирменных домашних блюдах;
заранее согласуйте с гостем меню.

После впечатлений, полученных от посещения привлекательных мест, для любого туриста вторым условием качественного путешествия является его собственная и имущественная безопасность.

Безопасность клиентов гостевого дома обеспечивается внешними и внутренними факторами. Внешние факторы не зависят от владельцев гостевого дома. К ним относятся общая политическая и социально-экономическая среда ведения бизнеса, количественный и качественный уровень преступности в стране в целом и регионе в частности. Нет такой страны, в которой абсолютно нет преступности. Предрасположенность к кражам и хулиганству не зависит от национальности, а определяется социальной средой, в которой проживает на селение.

Внутренние факторы безопасности полностью зависят от владельцев гостевого дома. К ним обычно относятся вопросы безопасного проживания клиентов, соблюдение санитарно-гигиенических требований при приготовлении еды и покупке продуктов питания, обеспечение в доме локальной противопожарной и противоэпидемической безопасности, соблюдение техники безопасности при пользовании бытовыми электроприборами.

Кроме стандартных услуг проживания и питания, остальные услуги, предоставляемые клиентам в гостевом доме, относятся к категории дополнительных, которые необходимы для повышения конкурентоспособности и т.п. Качественный и количественный состав дополнительных услуг определяется владельцами гостевых домов самостоятельно в зависимости от текущего спроса со стороны клиентов.

В туристском или гостиничном бизнесе могут возникать конфликтные ситуации. Туристы - это, прежде всего потребители, которые платят, чтобы получить приятное, максимально комфортное, интересное и неутомительное времяпрепровождение. Различают околоконфликтные и конфликтные ситуации.

Околоконфликтные ситуации в основном порождаются существенным различием между ожиданиями туриста и его конкретными впечатлениями, полученными от поездки и проживания. Например, стоимость услуг гостевого дома показалась туристу чересчур завышенной при отсутствии необходимых бытовых и санитарно-гигиенических условий (нет горячей воды, холодный туалет во дворе и т.п.). В этом случае владелец гостевого дома должен разумно подходить к вопросу ценообразования и соблюдения паритета гостевого дома «цена-качество».В большинстве случаев опытные владельцы не допускают проявления околоконфликтных ситуаций, а в случае возникновения таковых стараются решить проблемную ситуацию путем переговоров или уступок за свой счет, так как небольшая уступка одному привередливому клиенту не принесет больших убытков хозяйству гостевого дома.

Иногда возникают конфликты. В большинстве случаев они связаны с так называемыми «трудными» клиентами, к которым обычно относят чрезмерно требовательных гостей. Однако в практике гостевых домов конфликтные ситуации случаются реже, чем в гостиницах, поскольку владельцы гостевых домов относятся к гостям очень внимательно.

Территория, прилегающая к гостевому дому, должна быть расчищена, обустроена, иметь освещение, место для парковки автотранспорта. На территории может быть предусмотрено оборудованное место для отдыха вне дома с соответствующим оборудованием (беседка, мангал, коптильня, казан, тандыр и т.п.). Места для активного отдыха и купания желательно обозначить, обследовать и по возможности благоустроить.

Продвижение услуг гостевых домов на рынке предусматривает поиск определенной потребительской ниши. В идеале это должно быть не простое предоставление питания и ночлега, а комплекс услуг привлекающих туристов (включая рекреационную привлекательность местности). Каждое хозяйство гостевого дома должно быть конкурентоспособно, а это достигается его специфическими особенностями, уникальностью. Нахождение и продвижение таких особенностей на туристский рынок - сложная задача, включающая в себя элементы науки и искусства. Владельцы гостевого дома должны искать и находить свои эксклюзивные формы привлечения клиентов. В этом залог их успеха.

Прежде всего, необходимо определиться со своими потенциальными клиентами. Для этого надо ответить на вопросы: кто они, каков их социальный статус и, следовательно, платежеспособность? Будут ли это транзитные путешественники или туристы, ориентированные на выполнение экологических туров? Владелец гостевого дома должен изучить потенциальные возможности своей территории, выяснить возможности посещения особо охраняемых территорий, рыбной ловли, сбора дикоросов.

Эффективное продвижение услуг гостевого дома заключается в том, чтобы потенциальный клиент сделал выбор в пользу именно этого, а не иного средства размещения, затратив на это минимум времени и энергии. Для клиентов большое значение имеет хорошая доступность (в основном транспортная, реже пешая). Если гостевой дом располагается на отдалении от остановки общественного транспорта или от магистральной дороги, следует позаботиться о доставке туристов непосредственно к месту проживания.

Немаловажное значение для привлечения и удержания клиентов в гостевом доме имеют многочисленные имиджевые факторы. В целом они определяют атмосферу дома, его уют. Имеет значение радушие хозяев, интерьер и неагрессивная окраска внутренних помещений, порядок во дворе, чистота жилища и особенно подсобных помещений.

Еще один фактор успеха - постоянство обслуживания. Оно означает, что клиенты гарантированно получают заказанную услугу «несмотря ни на что».

Нельзя не признать, что развитие туристической сферы влечет за собой целый ряд позитивных последствий, одним из которых является потребность во временном жилье. И в этой тенденции скрыты возможности для активных предпринимателей. Вопрос, как открыть гостиницу с нуля, отличается кажущейся простотой: все мы хотя бы раз в жизни останавливались в заведениях такого толка, а потому уверены, что понимаем суть идеи. Но мало кто подозревает, что подводных камней здесь больше, чем в любом другом направлении бизнеса.

Юридический аспект

Открытие гостиницы в нашем государстве не сопряжено с получением лицензии, но соблюсти некоторые формальности все же придется. Лицензирование деятельности понадобится, только если в рамках отеля планируется или с продажей спиртных напитков.

Регистрация предприятия может иметь . Если говорить придется о больших масштабах, то все же лучше сразу подумать об ООО.

Согласование деятельности при наличии уже готового помещения придется провести с такими инстанциями:

Пожарная служба;
Роспотребнадзор (если в гостинице будут открываться магазины и точки общепита).

При этом размер заведения не имеет никакого значения. Для расширения круга клиентов рекомендуется пройти сертификацию некоторых видов услуг, которые дополнительно будут предоставляться в гостинице.

Выбираем формат

На этапе планирования главное – определиться с форматом заведения. Мини-отель станет самым подходящим вариантом для новичков в бизнесе. К числу таких гостиниц относятся те, число мест в которых не превышает 50.

Среди них:

гостиницы квартирного типа – не больше 10 номеров, не выведенных из жилого фонда;
мини-гостиницы – 10-20 номеров;
малые отели в отдельно стоящих зданиях – 50 номеров.

низкобюджетный хостел студенческого типа;
гостиница класса эконом;
комфортабельный бизнес-отель;
апарт-отель.

Все чаще в последнее время можно встретить так называемый квартирный тип гостиницы. Его, однако, можно с легкостью отнести в разряд «серого» бизнеса, поскольку должного оформления данный вид предпринимательства не получает.

Происходит процесс так:

Покупается несколько соседних квартир.
Делается ремонт, закупается мебель.
Заселяются приезжие.

Сдаются такие апартаменты, как правило, посуточно. Но при всей внешней простоте минусов у такой формы организации дела больше, чем плюсов. Основной – это желание гостей города вести себя не так, как дома. То есть шумно, с размахом, не учитывая интересы соседей. Последние, в свою очередь, не скупятся на жалобы в соответствующие инстанции, что грозит бизнесмену одними только проблемами.

Кроме того, заниматься поиском клиентов всегда приходится самостоятельно, поскольку есть шанс повстречаться с представителями налоговой, если разместить . А такой сегмент, как командировочные приезжие, сразу отпадает, поскольку им нужны чеки для отчетности.

Подбираем помещение

Итак, вопрос, где открыть мини-гостиницу, остается самым сложным для предпринимателя. Лучшим вариантом станут помещения в деловых районах города, в исторических центрах. Если на люксовый уровень планов замахнуться нет, тогда оптимальным выбором станут здания поблизости от вокзалов, станций метро, транспортных развязок, вдоль трасс.

Дополнительным плюсом станет красивый пейзаж за окном и отдельный вход. Последний особенно важен, если ваше заведение расположится не в самостоятельном здании.

Вариантов владения помещением может быть три:

взять в аренду;
построить;
выкупить.

Как раз на этом этапе многих и отпугивает данное направление, поскольку встает вопрос серьезных капиталовложений. Аренда комнат при этом не является оптимальным вариантом, поскольку собственник всегда может смениться и решить пустить здание под другие цели. Тогда ваш бизнес просто окажется на улице.

Строительство может занять не один год, поскольку придется столкнуться с оформлением разрешительной документации, согласованием проектов, земельными вопросами. Отсюда можно сделать вывод, что выгоднее всего помещение приобрести, либо все же взять в аренду, но только на длительный срок и с правом последующего выкупа.

Интерьер и персонал

Завершив все подготовительные вопросы, можно переходить к созданию концепции вашего заведения, созданию интерьера и внешнему оформлению. Не забывайте при этом, что если впереди у вас реконструкция или перепланировка, то порой она обходится в половину стоимости самой недвижимости, а потому реально оцените свои возможности. Кроме того, данные процедуры также потребуют определенных согласований.

Даже если вам предстоит решить такой вопрос, как открыть гостиницу в частном доме, всегда следует помнить, что она должна быть узнаваемой. Отличным вариантом станет строительство отдельного здания, в проект которого вы сами заложите все необходимые помещения и интерьерные особенности – колонны, бассейны, мансарды.

Важно: приглашать СЭС и пожарную службу нужно будет именно тогда, когда будет завершен основной этап строительных переделок и будут подведены все коммуникации.

Оформление номеров

Единого подхода к оформлению интерьера, конечно же, нет. Здесь все зависит от личных предпочтений самого владельца. Важным остается только один момент – качество. Пусть номера не будут отличаться особой роскошью, но они должны быть уютными, чистыми, аккуратными и содержаться в идеальной чистоте.

На чем экономить не стоит:

сантехника;
мебель;
постельное белье;
шторы.

Два последних пункта -это визитная карточка отеля. Дешевые застиранные полотенца в номере, обшитом золотом, хорошую репутацию не заслужат.

Подбор штата

Следующий важный вопрос – персонал. Озадачиться им необходимо задолго до открытия, поскольку к этому памятному дню все служащие отеля должны быть оформлены надлежащим образом и обучены. Что касается их количества, то здесь нужно придерживаться общего правила – суммарная численность штата (администраторы, горничные, портье) должна равняться количеству номеров.

* В расчетах используются средние данные по России

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Проектом предполагается строительство и эксплуатация гостевого дома на собственном земельном участке, расположенном на Азовском побережье Краснодарского края. Объект расположен в непосредственной близости от г. Ейска.

Требуемые инвестиции – 13,8 млн. рублей. Проект отличается высоким уровнем затрат и значительным сроком окупаемости, однако риски при этом минимальны, а рынок достаточно стабилен.

Главным конкурентным преимуществом проекта является высокий уровень качества услуг, в том числе и наличие широкого спектра дополнительного сервиса. Преимущество гостевого дома перед гостиницей заключается в значительно более простых процедурах регистрации бизнеса, постановки на учет в надзорных органах. Кроме того, проект не требует высокой квалификации персонала, сложной организационной структуры и структуры бизнес-процессов.

Ключевые показатели экономической эффективности проекта приведены в Табл. 4.

2. ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ И КОМПАНИИ

Цель проекта – строительство гостевого дома в курортной зоне (азовское побережье Краснодарского края, р-н г. Ейск). Преимущество гостевого дома перед гостиницей состоит в значительно более простой схеме работы: не требуется перевод земельного участка в разряд коммерческого, не требуется оценка «звездности», нет необходимости в организации ресторана и т.д. Номерной фонд гостевого дома может достигать 20-30 комнат, что вполне соответствует целям проекта. Основная ориентация – отдыхающие в течение курортного сезона, с начала мая по конец сентября.

В последние годы интерес к внутреннему туризму в России растет, что связано с рядом экономических и политических факторов: присоединение Крыма, популяризация внутренних туристических направлений на государственном уровне, снижение платежеспособности населения, вооруженные конфликты на Среднем Востоке и т.д.

Согласно данным Всемирной туристской организации, за 2014 год Россию посетили около 28 миллионов туристов из-за рубежа, что ставит ее на 9-е место в мире по туристической привлекательности.

По данным Росстата, с 1995 года по 2011 приток зарубежных туристов в Россию увеличился на 27%. С другой стороны, в том же периоде и россияне освоили многие зарубежные туристические направления – в первую очередь пляжные: Турция, Египет, Таиланд, Греция, Болгария. В 2010 году количество внутренних туристов равнялось 32 миллионам человек. К сожалению, аналогичные данные за последние годы в открытых источниках Росстата или Федерального агентства по туризму не представлены. Однако, следует предположить, что в 2015 году внутренние направления туризма пользовались еще большим спросом, чем в прошлые годы; а в 2016 году следует ожидать беспрецедентного роста отрасли.

Главным препятствием для роста популярности внутренних направлений является неразвитая инфраструктура: относительно невысокое качество номерного фонда, обслуживания, отсутствие широкого ассортимента услуг; все это на фоне достаточно высокого уровня цен.

Побережье Азовского моря сегодня представляет собой несколько более экономичный вариант отдыха по сравнению с черноморским побережьем Краснодарского края или Крыма. В частности, Ейскую косу посещают отдыхающие даже из удаленных регионов, таких как Новосибирская область, ЯМАО и т.д. Однако, основную долю посетителей составляют гости непосредственно из Краснодарского края и Ростовской области, приезжающие отдыхать на выходные. Территориальная и ценовая доступность позволяют добиться более высокого уровня заполняемости гостевого дома по сравнению с гостиницей на черноморском побережье.

Готовые идеи для вашего бизнеса

Конкуренция в рассматриваемом регионе значительно ниже, чем на Черноморском побережье, то же касается и уровня сервиса. Следовательно, популярностью будет пользоваться предприятие, предлагающее наиболее полный ассортимент услуг при их высоком качестве. Это и планируется использовать в качестве главного конкурентного преимущества проекта.

Сам гостевой дом представляет собой здание в 3 этажа с цокольным этажом и прилежащей территорией, на которой расположена парковка и зона отдыха для гостей. На первом этаже расположена зона ресепшна, кухня, а также жилые помещения собственников и обслуживающего персонала, в цоколе располагаются: прачечная, бойлерная и прочие технические и вспомогательные помещения. Номерной фонд состоит из 10 номеров, общей вместимостью 30 человек (6 двухместных и 6 трехместных номеров). Удаление гостевого дома по прямой от береговой линии – 800 м, от общественного пляжа – 1200 м; гостевой дом находится в доступности общественного транспорта для удобства гостей без автомобиля. Предполагается возможность самостоятельного приготовления пищи на оборудованной кухне, а также на мангале, расположенном на прилежащей территории.

Структура управления гостевым домом также проста. Руководство осуществляет собственник проекта, находясь постоянно при гостевом доме. Вспомогательные функции по уборке дома и территории, стирке и т.п. выполняют сезонные наемные работники из числа местных жителей. Высокая квалификация кадров не требуется.

Общая площадь гостевого дома – 600 кв.м. Инвестиционные затраты на строительство и чистовую отделку здания рассчитаны исходя из среднерыночных расценок строительных компаний – 18 000 руб. / кв.м. и составляют 10,8 млн. руб. Оборудование здания и территории – порядка 3,0 млн. руб. Итого – 13,8 млн. руб., которые предполагается взять в кредит сроком на 18 месяцев.

Все номера оснащены сплит-системами, телевизорами и санузлами с душевой кабинкой. Создание дополнительных мест в каждом номере возможно за счет использования кресел-кроватей.

Готовые идеи для вашего бизнеса

В качестве формы собственности целесообразно выбрать ИП с упрощенной системой налогообложения (объект налогообложения – доход). Собственник выполняет основные управленческие и коммерческие функции.

3. ОПИСАНИЕ УСЛУГ

Гостевой дом оказывает, в первую очередь, услуги по размещению гостей, как правило краткосрочному – в среднем до 10 дней. Для обеспечения конкурентоспособности предполагается оказание ряда сопутствующих услуг, по большей части бесплатных. Полный перечень услуг представлен в Табл. 1.

Ценовой сегмент проекта – средний; при этом качество услуг и состояние номерного фонда – выше среднего. Это позволит привлечь большее количество гостей и обеспечить их лояльность для повторных посещений и рекомендаций.

Таблица 1. Перечень услуг

Лицензирование услуг не требуется, не требуется подтверждение категории гостиницы. Необходимо получение разрешений от пожарной службы и Потребнадзора.

4. ПРОДАЖИ И МАРКЕТИНГ

Согласно данным Росстата, рынок гостиничных услуг по результатам 2014 года сократился по сравнению с 2013, что связано со снижением платежеспособности населения и экономией денежных средств. Происходит уменьшение расходов как на туристические, так и на деловые поездки. Тем не менее, результаты 2015 года, полученные путем экстраполяции данных первых трех кварталов, остаются на уровне 2014 года. При этом, показатели прибыли и рентабельности растут, достигая рекордных значений.

Рисунок 1. Динамика основных финансовых показателей рынка гостиничных услуг в России в 2011-2015 гг., тыс. руб./%

Следует ожидать, что основное снижение рынка будет происходить за счет именно деловых поездок, а туристический сегмент будет расти по всем показателям. Это вызвано, как было сказано выше, за счет популяризации отечественных курортов, развитием инфраструктуры и блокированием популярных туристических направлений.

Популярность Ейской косы как туристической зоны обусловлена мягким климатом, туристической инфраструктуры в непосредственной близости (г. Ейск) – аквапарк, дельфинарий, океанариум, кафе, рестораны, парки и т.д. Кроме того, данный микрорегион популярен с точки зрения активного отдыха, в первую очередь виндсерфинга. Кроме того, в 40 км от Ейска находится Ханское озеро, известное своими лечебными грязями и йодо-бромными и сероводородными источниками минеральных вод. Таким образом, можно говорить только о перспективах роста популярности Ейска и Ейской косы как курорта.

Готовые идеи для вашего бизнеса

В широком смысле, в качестве конкурентов можно рассматривать любые предприятия сферы гостеприимства, расположенные в данном микрорегионе: пансионаты, гостиницы, мини-отели и гостевые дома. Их общее количество – около 100 единиц. Однако, учитывая разный уровень предоставляемых услуг и позиционирование, прямыми конкурентами все же следует считать только гостевые дома – около 30 единиц. К основным недостаткам существующих гостевых домов следует отнести небольшую вместительность – в основном это частные домовладения, переоборудованные под гостевой дом; однообразный номерной фонд – несколько одинаковых, довольно больших номеров; удобства не в номере – общая уборная и душ на несколько комнат; отсутствие или низкое качество дополнительных услуг – отсутствие услуг повара, прачечной, смена белья раз в 7-10 дней и т.д. Соответственно, реализация всех заявленных в Табл. 1 услуг, даст бесспорное конкурентное преимущество данному проекту.

Продажи услуг гостевого дома осуществляются через туристические агентства, среднее вознаграждение которых составляет 10% от стоимости, а также через интернет-сайты booking.com, eisk-leto.ru и т.д.; часть объема продаж придется на посредников, работающих непосредственно на ж/д и автовокзале города. Доля продаж через агентства и посредников в первые два года реализации проекта может достигать 80%, затем будет существенно снижаться, до 30-40% к пятому году реализации проекта. Кроме того, необходимо создание собственного интернет-сайта с полным описанием дома, номерного фонда и услуг. Объем продаж сайта с хорошей индексацией в поисковых системах может достигать 30-40%. На долю повторных посещений при хорошем качестве обслуживания, обеспечивающим высокую лояльность гостей, должно приходиться не менее 25-30%.

Взаимодействие с агентствами и посредниками осуществляет непосредственно собственник гостевого дома, без привлечения сторонних специалистов.

5. ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА

Географически объект расположен в непосредственной близости от г. Ейск, в прямой доступности общественного транспорта. Удаление гостевого дома по прямой от береговой линии – 800 м, от общественного пляжа – 1200 м. Ейск – курортный город Азовского побережья Краснодарского края, морской порт. Население города – 85,7 тыс. чел.; находится у основания Ейской косы, омывается водами Таганрогского залива и Ейского лимана. Климат умеренно-континентальный, отличается относительно небольшим количеством осадков и отсутствием частых перепадов температур. Курортный сезон продолжается с начала мая по конец сентября. Транспортная инфраструктура представлена железнодорожным и автовокзалом. Шоссе регионального значения связываю Ейск со столицей края Краснодаром и столицей федерального округа – Ростовом-на-Дону.

Требуемые затраты на строительство и оборудование здания – 13,8 млн. руб. Площадь здания рассчитана исходя из средних нормативов гостиничной индустрии – на одного гостя приходится 12 кв.м. общей площади здания, что является средним показателем по сегменту мини-гостиниц, т.е. класса, более высокого, чем гостевые дома. Это также обеспечит дополнительную конкурентоспособность проекту.

Для строительства здания гостевого дома планируется привлечение местной строительной компании, отобранной на основании конкурса. Критерием выбора является не только итоговая стоимость строительства, но и использование современных технологий, а также качество выполненных ранее компанией проектов. Планируемый срок строительства и отделки здания – 10-11 месяцев.

Затраты на оснащение помещений гостевого дома приведены в Таблице 2. Кроме указанных в таблице затрат предусмотрены также расходы на оборудование придомовой территории, систему пожарной сигнализации и прочее.

Таблица 2. Затраты на оборудование гостевого дома

Основная часть работ по обеспечению функционирования гостевого дома производится непосредственно собственником и его семьей. Для выполнения подсобных работ в высокий сезон (июнь-август) привлекаются наемные рабочие (Табл. 3); бухгалтерию целесообразно передать на аутсорсинг, равно как и охранные функции.

Таблица 3. Штатное расписание и фонд оплаты труда

Основной статьей текущих затрат являются коммунальные платежи, которые можно условно разделить на постоянную и переменную часть. К постоянной части (постоянные затраты) относится минимальный платеж вне сезона. Переменная часть изменяется в зависимости от количества гостей в сезон. Кроме фактора сезонности необходимо также учитывать заполняемость гостиницы в связи с ее популярностью; в первый год максимальная заполняемость едва ли поднимется выше 50% в высокий сезон. Однако, в дальнейшем, ожидается заполняемость до 90%.

План продаж с учетом сезонности представлен в Приложении 1.

6. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

Собственник проекта осуществляет все руководящие, коммерческие и маркетинговые функции: планирование, исследования рынка, взаимодействие с посредниками и букинговыми системами. Это позволяет избежать расходов на оплату труда управляющего. Кроме того, в масштабах гостевого дома эти функции не требует высокой квалификации и специальных знаний. Ведение бухгалтерии передается на аутсорсинг. Организационной структуры, как таковой, для проекта не предусмотрено –наемные и аутсорсинговые работники находятся в непосредственном подчинении собственника проекта.

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

К затратам подготовительного периода относятся инвестиционные затраты на строительство и отделку здания, а также на разработку сайта проекта – 13,8 млн. руб. К затратам основного периода относятся: оплата ЖКУ, оплата труда наемных и аутсорсинговых работников, комиссию туристических агентств, букинговых систем и посредников, а также расходы на оказание дополнительных услуг, размер которых крайне мал, а прогнозирование затруднительно.

Финансовые показатели проекта – выручка, денежный поток, чистая прибыль – приведены в Приложении 1.

8. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

Проект отличается высоким уровень затрат, как финансовых, так и временных. Преимуществом при этом являются низкий уровень рисков и высокая рентабельность по факту выхода на плановые показатели.

Срок окупаемости проекта – 28 месяцев, дисконтированный срок окупаемости – 34 месяца. Учитывая необходимость обслуживания кредита, проект начинает приносить прибыль со второго года реализации. Показатели эффективности проекта приведены в Табл. 4. Показатели рассчитаны для трехлетнего периода, однако, принимая во внимание длительный срок окупаемости и неограниченный во времени срок реализации проекта, уже в пятилетней перспективе они будут существенно выше, до 1,5 млн. руб. чистой прибыли в год.

Таблица 4. Показатели эффективности проекта

9. РИСКИ И ГАРАНТИИ

Проект относится к сфере услуг в хорошо освоенной отрасли. Отрасль освоена как в плане технологии оказания услуг, так и в географическом плане – регион уже достаточно развит как курортная зона. Риски, связанные с реализацией проекта минимальны. На снижение рисков также влияет и позиционирование проекта в среднем сегменте при высоком качестве услуг – при возникновении необходимости в повышении рентабельности проекта, можно повысить стоимость услуг на 20% без ощутимых негативных последствий для эластичности спроса. В целом, можно говорить о том, что с повышением стоимости спрос остается позитивно-неэластичным, и приобретает существенную эластичность при снижении стоимости.

Основные риски отражены в Табл. 5.

Таблица 5. Оценка рисков проекта и мероприятия по предотвращению их наступления или их последствий

Понравилась статья? Поделитесь ей

Распечатать статью